「大東建託の内幕」と株価バリュエーション①

個別銘柄研究

 

 

忖度..そこは最後のフロンティア

これは東証一部上場企業〇〇〇〇が、再補充されるクルーのもとに

21世紀において任務を続行し、未知の空地を探索し、新しい施主とアパートを求め

一括借り上げの夢に果敢に挑戦した物語である。。。。

 

 

三宅勝久氏の「大東建託の内幕」を読みました。

 

 

証券会社もノルマに追われて、つい数年前までは、お客さんが買うと一言も言っていないのに、上司の叱責を逃れるために、

架空の数字を帰社後にホワイトボードに記入したり、もしくは課長が、課の当日の数字を達成するために部下に決まっていない数字を出させたり、

部長が支店長に今日は数字が出来ています!ってアピールするために課長を通じて、営業マンに決まっていない架空の数字を出させたり。

いやぁ、、日本が誇る「忖度」の文化ですね。

今まで散々部下に空手形を切らせる文化を見てきましたし。半沢直樹じゃないですが、「部下の失敗は部下のせい!」って事で

架空の数字を埋めきれなかった場合に責任を部下に押し付けて自分は知らん振りな人も沢山いました。

ね!〇〇支店の〇〇支店長!!

 

これをカラとかハタとか、ペロを切るとか各証券会社によって違いますが、まちまちの架空数字計上が横行してたんですよね。

つこの架空数字計上は当月の月末まで埋める、つまりお客さんに「買う」って言ってもらうことによって

実績化されるので、実際上はあまり問題化することはないんですよね。

で、この「大東建託の内幕」って、営業マンはぜひ読むべきな一冊。

管理人も酷い対面営業の時代の最後の生き残りですが、さすがにここまではひどくなかったです。

ただ、どうしても、、どうしても勝手に上司に計上された数字が埋まらなくて、この本にもそういった記述がありますが

タバコを沢山吸ってビルから飛び降りようとしたことはありましたね笑 お酒飲んでたらやばかったです。



で、この本の内情はさておき、、、大東建託さんのイメージがこういった会社だということは、お客さんはさておき、

営業の世界では有名なことですから、仮にこの本に記載されていることがある一定部分は真実だとして、

投資行動と大東建託に投資するのはバリュエーション的にいかがなものでしょうか。

↑ これは信用取引のお客様を担当している対面営業のお客様なら、一度はやってみようと思って踏み上げられた銘柄なので、、、

つまり、どれだけブラックな企業であっても増収増益であり、EPSが拡大していく限り、バリュエーションと時価総額の拡大があるってことなんですよね。
投資家サイドからすれば、EPSが延びてさえいれば株価が上がる説明がつきますからねぇ。
~本記事はあくまで管理人の印象に基づいた決算説明会資料の観察結果であり、投資判断におかれましては自己責任でお願いいたします~
10期連続過去最高益更新、9期連続増配 ROE30% 株主還元 配当性向50% 自社株買+償却30%=80%
完璧ですね。非の打ち所の無い内容です。
グラフでもそのとうりです。
通常土地を保有している地主が全額自己資金でアパートを建設することは稀な事態ですから、、
これはマイナス金利政策で、銀行側の融資姿勢軟化と、借り手の金利負担が減ったことによる効果が大きいのかもしれません。
とは言いながら、受注高はこの数年は減少しているように見えますね。
第2・第4半期だけ突出しているのは、、、
上期末と、下期末、つまり市も期末に絶対数字をやらなくてはならないプレッシャーと戦う営業マンの気持ちを考えたらよく分かります。
特に4Qの伸び「未達」が許されざるかのような勢いですね。
受注工事残高もトレンド的には横ばいです。
これは、、ちょっと私の実感からすると理解しにくいのですが、、人口が減って行く日本で、アパートの需要はそこまで増え続けるのでしょうか?
長期トレンド的には減って行くものだと思うのですが。。
そしてこの内容。
大東建託の内幕」には「テンプラを挙げる」、「テンプラ契約」
というワードが出てきます。
これは、本当は立てるつもりがないのに、支店の実績を上げる為に、家主に頼み込んで架空の契約を取ること。
で、上記資料のキャンセル率は17.7%です。
普通の人間にとって、アパートを銀行の融資を受けて建設するってのは人生の一大決心じゃないでしょうか。
それだけ決心してやったことをこんなにキャンセルします??
受注がリピートか新規か。
ここでも注目は圧倒的にリピートの客が多いことです。
これも、、、いつまで続くのでしょうか。
マーケットのパイのサイズが決まっている限り、大家さんが永遠に新規物件を建築することには無理があるような気が。。
入居率に関しては圧倒的に高い水準です。最早J-REIT並み。
これだけの入居率があればJ-REITは不要です。
管理人は不動産の世界に極めて疎いのですが。。
これだけ地方の空洞化、過疎化が騒がれている中で、こんなに入居率が横ばいになるものなんですが?
で、株主還元について見てみましょう。
先ほどありましたように、見事としかいいようのない株主還元です。
でも、株主還元率80%って、これ以上投資に回す余地がなくって、利益は絞り出してるから、株主に返してるってことですよね。
創業者の会長はすでに株を売却してるので、株価上昇のインセンティブはストックオプションですね。
EPS1190円ですから、現在でPER14.7倍程度。
配当利回り3.3% あまり割高には見えませんね!
で、同業他社と、お客様から手数料を頂くことにかけては命!の会社と比較してみました。
2018/8/5現在
日本経済新聞の銘柄フォルダを利用してみました
意外なことですが。。。
PER同業のサブリース屋さんが8~9倍に対して、14.7倍。
PBRが0.9~1.3倍台と解散価値付近にいますが、なんと解散価値の4.45倍。
配当利回りは大差なしです。
野村HDが金融庁からお目をつけられて収益が伸びずPER22倍と割高に見えるように評価されているのは、過去に積み上げた資本が多く
解散価値の0.63倍でしか評価されていないこと。また、配当利回りが3.85%もあるので、下支え要因になっているんだと思います。
ちょっと自分でも調べてて、、アレ?って思ってきました。
次回は、第1四半期の決算説明会の資料を見てみることにしましょう。

コメント

  1. […] 「大東建託の内幕」と株価バリュエーション①の続きです。 […]

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